경향신문 [경제와 세상]‘미친 집세’, 대안은 임대소득 과세

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정대영 | 송현경제연구소장

전셋값이 미친 듯이 오르고 있다. 미친 전셋값은 서민들의 반전세·월세 부담을 높이고, 금년에 들어서는 집값마저 올리고 있다. 원하는 지역에 집이 없는 국민은 살기가 매우 어렵게 되었다. 당연히 한국 경제도 양극화 심화와 소비 위축으로 추락할 수밖에 없다. 이러함에도 정부와 여당은 수수방관하고 있다. 아니 속으로는 쾌재를 부르고 있을지 모른다. 이제는 빚을 내 집을 사라 하지 않아도 사람들이 스스로 집을 살 것이기 때문이다. 야당이나 시민단체도 어정쩡하고 무기력하다. 늘 하던 공공임대주택 확대, 임대료 상한제, 임대기간 연장이나 계약갱신 요구제 등을 가끔 주장하는 데 그치고 있다.

공공임대주택의 공급 확대는 맞는 말이지만 예산과 택지 등의 문제로 어렵고 시간도 아주 많이 걸린다. 임대료 상한제는 안 하는 것보다는 낫겠지만 집세가 이미 오를 대로 올라 제도를 도입해도 노력에 비해 효과가 별로 없다. 여기에다 집주인이 세입자를 바꾸면 제도가 무력하다. 임대기간 연장이나 계약갱신 요구제는 거주 안정에는 도움이 되지만 집세 안정에는 큰 도움이 되지 않는다. 그리고 앞으로 집세가 하락하게 되면 세입자가 불리해질 수도 있다.

그렇다면 어떻게 해야 미친 집세에 고삐를 채우고, 나아가 집값도 안정시킬 수 있을까? 현재 세금을 거의 안 내는 주택 임대소득에 대한 과세가 유일한 방안일 것이다. 많은 사람들이 주택 임대소득에 과세하면 집세가 오를 것이라고 걱정하는데 현실은 반대일 가능성이 크다. 지금까지 주택 임대소득에 대해 집세 안정 등을 이유로 과세하지 않고 있지만 집세는 폭등했다. 반면 상가, 사무실은 임대소득에 대해 어느 정도 과세가 되고 있어도 집세와 달리 임대료가 안정되어 있다. 임대료는 기본적으로 임대시장의 수요·공급과 시장의 투명성·효율성에 의해 결정되는 것이다.

주택 임대소득에 대한 과세는 잘 설계하면 집주인의 탐욕을 줄이고 시장의 투명성을 높여 집세를 안정시킬 수 있다. 과세 방안은 전세와 월세 및 반전세로 나누어 접근하면 된다. 먼저 전세는 물량 부족, 장기적으로 전세제도의 소멸 가능성 등을 고려할 때 당분간 과세하지 않는 것이 좋다. 반전세와 월세는 1가구 1주택이나 다주택 구분 없이 임대소득이 연 600만원 이상, 65세 이상 노령자는 1200만원 이상인 경우 과세 대상으로 한다. 물론 과세기준이 되는 임대소득 규모는 시장 상황과 집주인 반응에 따라 조정이 가능하다.

이렇게 하면 미친 듯이 오르고 있는 전셋값은 전세물량 증가로 확실히 안정될 것이다. 실제 2014년 상반기 임대소득에 대한 과세 문제가 불거졌을 때 전셋값이 일시 안정된 바 있다. 반면 월세는 물량 부족, 세금 전가 등으로 오를 것으로 생각되고 있다. 그러나 다음과 같은 요인에 의해 안정될 가능성도 아주 크다.

먼저, 월세나 반전세의 가격도 기본적으로 전세금액에 의해 결정된다. 즉 월세는 대상 주택의 전세금액을 보증금 부분과 월세 부분으로 나눈 다음, 월세 부분에 월세 전환율을 적용해 산정하는 것이 일반적이다. 전셋값이 하향 안정되면 월세도 안정된다. 그리고 현재 집세는 집주인, 부동산업자, 세입자 간의 협상에 의해 결정되고 있어 이해관계를 같이하는 집주인과 부동산업자는 시장 상황이 허락하면 쉽게 집세를 올려왔다. 임대소득에 과세하면 임대계약서 등을 세무서에 제출해야 한다. 집주인은 정부기관이 집세 변동을 볼 수 있다는 것만으로도 집세를 마음대로 올리기 쉽지 않다. 여기에다 임대소득의 비과세한도나 종합소득세 누진세율 등도 집세 인상의 제어장치가 된다. 다음으로 임대소득에 과세하면 주택 투자의 기대수익이 낮아져 장기적으로 집값은 안정된다. 집값이 안정되면 결국 집세도 안정된다.

최악의 경우 임대소득에 대한 과세로 월세가 오른다 해도 늘어난 조세 수입으로 세입자의 월세를 일부 지원해주면 된다. 이 경우 조세 수입은 별로 늘지 않겠지만 조세정의 실현, 임대시장의 투명성 제고, 소득재분배의 긍정적 효과가 남는다. 그간 집세 폭등으로 인해 연간 수십조원이 추가로 세입자로부터 집주인에게 흘러갔다. 이것은 일제강점기에 지주들이 소작농을 수탈했던 것과 진배없는 일이다. 이러한 불공정과 패악을 방조하고 있는 정부와 정치권은 경제정의나 서민을 위한다는 말을 쓰지 말아야 한다. 이 문제를 해결해줄 수 있는 정치세력이 절실히 필요한 때이다.