심상정 의원, 정부 전세사기 2차 대책은 “조삼모사”

정부가 주택 가격통계는 보는지, 빌라왕 막을 의지가 있는지 의문

- 빌라왕은 정부정책 실패, 무주택 세입자를 위한 정책 전반 점검해야
- 주택 낙찰가율 20% 이상인데, 고작 전세가율 90% 규제로 빌라왕을 막겠다?
- 감정평가보다 실거래가를 기준으로 삼겠다는 것도 불안정한 방
- 안심전세앱으로 임차인이 임대인 정보 조회 불가능한 상황
- 깡통전세 공공매입 추진으로 피해자들에게 안정적 주거 제공해야
- 윤석열 정부의 부동산 규제 완화는 ‘슈퍼 빌라왕’ 만들 것
- 원희룡 장관, 임대차3법이 전세사기 불렀다는 발언에 근거 대야

□ 정의당 국회의원 심상정입니다.

어제 정부가 전세 사기 대책을 발표했습니다. 이 문제는 가장 국민들이 고통받고 있는 민생 현안입니다. 빌라왕에 이어 오피스텔왕, 아파트왕이 연달아 나올지도 모르는 엄중한 시국입니다. 그럼에도 이 중요한 민생 현안에 대한 정부의 엉터리 대책에 대해 야당의 비판 논평 하나 나오지 않아 제가 이 자리에 서게 되었습니다.

□ 어제(2일) 국토부를 비롯한 정부 관계부처에서 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’ 대책을 발표했습니다.

원희룡 장관이 전세사기를 뿌리 뽑겠다며 연일 관련 협회와 기관을 접촉하길래 어떤 대책이 나올지 기대했습니다만, 한마디로 소문난 잔치에 먹을 것 없는 ‘보여주기 쇼’에 그치고 말았습니다.

□ 무엇보다 제목부터 바꾸어야 합니다. 전세사기 대책이 아니라 깡통전세 대책이 되었어야 합니다. 전세사기라는 일부 사람들의 범죄로만 몰아가서는 안되기 때문입니다. 물론 범죄적 측면도 있고, 그 범죄는 뿌리뽑아야 하지만, 빌라왕은 정부정책 실패가 만든 괴물입니다. 그렇기 때문에 집 없는 서민들을 위한 주택 정책 전반을 점검하고, 갭투자를 원천봉쇄하여 깡통주택 예방과 세입자 지원을 위한 실효성 있는 대안이 제시되어야 합니다.

□ 이번 대책은 크게 전세사기 예방과 전세사기 피해 지원으로 나누어져 있습니다. 먼저 전세사기 예방 부분입니다. 정부가 드디어‘무자본 갭투자를 근절’하겠다고 밝힌 것은 매우 다행입니다. 그런데 제시된 방안을 들여다보면, ‘조삼모사’라 하지 않을 수 없습니다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 기준을 전세가율 90% 이하로 책정하였습니다. 갭투자를 근절하겠다면서, 전세가율은 고작 10%를 규제하겠다고 밝혔습니다. 자기돈 10%만 넣으면 갭투자 해도 된다는 뜻과 다르지 않습니다. 여기에 보증금 외의 선순위 채권 등까지 고려하면 임대인은 10%보다 더 적은 돈으로 집을 살 수 있게 됩니다. 이런 조건이라면 빌라왕은 계속 나올 것입니다.

□ 한국부동산원의 통계에 따르면 2021년 10월 고점 대비 실거래가 하락률이 이미 10% 이상씩 빠지고 있습니다. (공동주택은 전국 13%, 수도권 16%. 아파트는 전국 16%, 수도권 21%). 전세가율 90%라고 해도, 집값이 하락하면서 이미 전세가율 100%가 넘은 상황입니다.

경매 낙찰가율은 이보다 더 낮습니다. 지난해 12월 서울 아파트 낙찰가율은 평균 76.5%, 빌라는 79.8%로 모두 80% 이하로 떨어졌습니다. 전세사기를 당해서 경매에 넘어가도 돌려받을 수 있는 금액은 80% 미만이라는 뜻입니다.

세입자들의 보증금을 안전하게 보장하고, 주택도시보증공사의 보증보험의 안정성을 강화하기 위해서는, 제가 발의한 법안대로 최소 전세가율 70%로 규제할 필요가 있습니다.

대체 정부가 주택가격 통계는 들여다보고 있는지, 세입자의 보증금을 보호할 생각이 있는지, 빌라왕이라는 괴물을 막을 의지가 있는지 묻지 않을 수 없습니다.

□ 또한 정부는 최근 전세사기에서 감정평가가 부풀려진 사례가 많아서 감정평가 대신 실거래가를 우선하여 주택가격을 산정하겠다고 합니다. 이것도 ‘조삼모사’입니다.

현재 실거래가 신고 시스템은 허술합니다. 같은 아파트 같은 동이어도 큰 차이가 나기도 합니다. 업자들이 만들어 내려고 마음 먹으면 충분히 그럴 수 있는 것이 실거래가이고, 현실에도 그런 사례가 많습니다. 정부가 정말 실거래가를 기준으로 사용하고 싶다면, 실거래가 신고 및 관리 시스템을 보완하는 대책이 같이 발표되었어야 합니다. 아니면 현재 감정평가의 문제가 무엇인지와 그 대책을 내놓았어야 합니다.

□ ‘안심전세 앱’에 대해서도 한마디 하지 않을 수 없습니다. 임차인에게 임대인과 주택에 대한 정보를 제공하겠다며 내놓았지만, 현재로서는 임차인이 직접 임대인의 정보를 조회하는 것이 불가능합니다. 임대인이 자기 정보를 조회해서 임차인에게 보여주어야만 합니다. 주택 정보를 조회해도, 준비가 되지 않았거나 대상이 아니라는 안내가 많이 뜹니다. 임차인들은 더 분통이 터질 뿐입니다.

물건을 팔 때 파는 사람이 정보를 제공하듯이, 임대인이 정확한 정보를 제공하도록 의무화해야 합니다.

□ 다음으로 전세사기 피해 지원 내용입니다. 역시 여전히 근본적이지 못한 대책뿐입니다.

대출과 법률서비스 지원도 좋지만, 당장 살고 있던 집에서 원치 않게 쫓겨나야 하는 피해자들에게는 안정적인 주거환경 제공이 급선무입니다. 깡통전세 주택을 공공이 매입하여서 임차인들이 안정적 주거를 마련할 때까지 살도록 하고, 필요한 경우 일정 비용을 붙여서 임대인에게 되팔거나 공공임대주택으로 항구적으로 활용하는 방식을 마련해야 합니다. 깡통전세 주택 공공매입은 전세사기 피해자들을 지원하며, 공공임대주택을 늘리고, 부동산시장의 충격을 줄이는 좋은 방법입니다. 국토부는 미분양 주택 매입을 검토하기 전에 깡통전세 매입부터 추진해야 합니다.

□ 원희룡 장관은 전세사기가 지난 정부의 탓이고, 임대차3법 때문이라고 했습니다. 전세사기와 깡통전세가 정부 정책실패의 결과인 것은 맞습니다. 무분별한 대출과 보증 확대 정책, 임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택이 더해졌고, 그 결과 금리가 낮았던 지난 2~3년 간 무자본 갭투자가 성행했고, 집값은 폭등했습니다. 빌라왕을 만든 것은 결국 이러한 정부 정책입니다.

그런데 원희룡 장관이 지난 정부 탓을 할 자격은 없습니다. 윤석열 정부는 부동산 경기부양을 한다면서 다주택자와 임대사업자 대상 규제를 완화하고 있기 때문입니다. 다주택자와 임대사업자들이 집을 더 살 수 있도록 규제지역을 해제하고, LTV 기준을 완화하고, 취득세와 국세 등 세제와 청약 제도에서 혜택을 주고 있습니다.

이는 향후 경기침체가 회복되는 국면에서 제2의 집값폭등과 깡통전세, 그리고 슈퍼 빌라왕의 등장을 예고한다는 것을 지적하지 않을 수 없습니다.

□ 또한 전세사기를 임대차3법의 탓으로 돌리는 것은 가당치 않은 말입니다. 전세대란이 발생했다면 그 근본 원인은 대출로 인한 전세가와 집값 폭등, 그리고 서민들이 부담가능한 수준에서 안심하고 선택할 수 있는 공공주택이 부족했기 때문입니다. 세입자의 권한을 강화하는 것은 전세사기와 깡통전세 예방은 물론이고, 우리 부동산 시장을 건강하게 만드는 데 필수적인 일입니다.

대체 어떻게 임대차3법이 빌라왕을 만드는데 기여했는지, 원희룡 장관은 근거있는 답변을 해야 할 것입니다.

□ 보여주기식 가벼운 대처가 아니라 정말 진지하게 임대차 시장의 오래된 문제를 해결하고, 세입자들의 권리를 강화하고, 잘못된 부동산 가격 및 관리 체계를 개선하겠다는 정부의 성찰적 자세가 필요하다.